優良資産の見分け方

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前回記事の『組替えって?』でもお話ししましたRoAの高い優良資産への保有資産を
変えていくにあたり市場の中でも数パーセントしかない優良資産を探し出すには
どんなところに着目していけば良いのでしょうか?

①収益力
 収益力には、インカムゲイン(所有時に得られる利益キャピタルゲイン
(物件を売却した際に得られる利益)とがあります。利回りは高くても購入時から
 売却時の価格が大幅に下がってしまうようでは意味がありません。
 理想は、購入時点で含み益が見込めるような買い方です。売急ぎの物件等があれば
 仮にすぐに転売しても利益が得られるようであれば投資目的でも優良資産といえる
 物件でしょう。
 建物の耐用年数も重要で、融資との兼ね合いもありますが残存年数が20年以上の
 物件を選ぶのが良いでしょう。

②換金力
 換金力に強い影響を及ぼすのは「限定的」「資産規模」「担保力」が挙げられます。
 「限定的」な物件としては、人気のあるエリアや駅から5分以内等の限定があり
 将来的に同じような物件が出にくいものは換金性の高い優良資産といえます。

 「資産規模」も大きく影響を与えます。当社のお客様でも個人の資産家の場合概ね
 3億円が目安になっている場があります。これを超える資産の数は極端に減る為、
 売却が思うようにいかない場合があります。

 「担保力」のある不動産については多くの融資が受けられるので、購入者がつき
 やすくなります。路線価が高くなる大通りに面した物件等は、金融機関の評価も
 高く、融資を受ける面では有利になるといえます。

③節税力
 節税力については、例えば小規模宅地の評価減を活用したい場合は、都心等の
 路線価の高い収益不動産が節税効果が高くなります。つまりどういった部分に
 節税効果を発揮させるかの戦略次第で変わってきます。

上記のように、優良資産の見分け方には大きく「収益力」「換金力」「節税力」の
3つに分類されそれぞれを満たしている物件を選定していきます。ただし、多くの
物件の中で数パーセントの優良物件は素早い決断も必要になってきます。
組替えも含めて相続対策を考え実行していくには時間を要します。じっくりと
見極めながら長期的な優良資産を形成していきたいですね。

公認 不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)の資格者が当社にて
ご相談をお受け致します。

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