組替えって?

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前回の資産の現状把握~相続対策の第一歩~でも触れておりますが、不動産資産の
見直しには必ずと言って良いほど出てくる言葉が『組替え』です。

それでは、『組替え』とはいったいどういうものなのでしょうか?

資産の現状把握~相続対策の第一歩~の中で保有資産がどれだけ効率的に運用されて
いるかをRoA(総資産利益率)分析表でRoAの低い資産を売却して、RoAを高める収益
不動産に入れ替えることです。

それでは、RoAを高める収益不動産へ資産を入替え組替えを行なうにあたってどんな
ところに着目すれば良いでしょうか。

① 時価と相続税評価の乖離率
  不動産ごとに時価と相続税評価を算定し、「時価<相続税評価」となっている
  不動産を「時価>相続税評価」の不動産に組替えます。
② 借入金の比率
  借入金の比率ですが、総資産に対して借入金が何%になっているかを確認します。
  理想的には50%以下ですが、70%以下に抑えるのが良いでしょう。近年では
  金融機関の融資も自己資金の比率を約30%程度としています。評価額が30%
  落ちたとしても純資産はプラスになります。
③ 純手取り額
  収益から債務の返済額を除いた純手取り額です。保有資産の中でどの物件が稼い
  でくれるか知るのに役立ちます。
④ 建物の実質耐用年数
  建物の実質耐用年数です。収支が良い不動産でも稼働年数が短ければ意味が
  ありません。

これらの内容から分析を行い、すべての資産の評価をし優劣を比較検討しましょう。
その上でどのような資産の構成をしていくかの資産設計をしましょう。数字での
比較で判断するのが良いでしょう。

数年前から相続税が強化されており、不動産の組替えによる節税方法も確認して
おきましょう。どう組替えしていけば良いのでしょうか。

現金以外は時価と相続税評価額に乖離があります。現金は「時価=相続税評価額」
ですが、それ以外の資産は、時価と相続税評価が一致しません。この落差を利用
して節税を図ります。「時価<相続税評価」となっている不動産を「時価>相続税
評価」の資産に組替えます。評価の低いものとしては以下のものがあげられます。

例)無道路地、貸地、崖地、借地権、不整形地、広大地等・・・

そうした中で、賃貸住宅の固定資産税評価は約60%程度です。その上借家権が
評価を下げるとして更に割引いてくれます。その結果、時価の40%以下になる
場合もあります。

コロナウイルスの関係で不動産の動向も注視しなくてはなりませんが、今回の
内容のように資産の上手な組替えが行えれば、より良い保有資産になっていく
事になります。こういった内容には変更していくにはある程度の時間を要します。
組替えによる効果はご紹介した一部でしかありません。その他にも効果があり
ます。長期的に優良な資産設計を始めてみませんか。
公認 不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)の資格者が当社にて
ご相談をお受け致します。

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